Transakcje dotyczące nieruchomości są skomplikowanym i czasochłonnym procesem, który wymaga od strony sprzedającej i kupującej znajomości między innymi aspektów prawnych. W artykule przyjrzymy się najważniejszym kwestiom związanym z transakcją zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Podpowiemy, na co należy zwrócić szczególną uwagę, aby uniknąć ewentualnych problemów prawnych i finansowych.
Weryfikacja stanu prawnego i technicznego nieruchomości
Konieczne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego i technicznego wraz z potwierdzeniem, że sprzedający ma pełne prawo do zbycia nieruchomości. W tym celu właściciel musi przedłożyć odpowiednie dokumenty, m.in.:
- akt notarialny nabycia nieruchomości,
- zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,
- zaświadczenie o wymeldowaniu lub zameldowaniu lokatorów,
- aktualny odpis z księgi wieczystej,
- w przypadku nieruchomości obciążonych hipoteką: dokument pochodzący najczęściej z banku potwierdzający spłatę kredytu hipotecznego lub informujący o wysokości pozostałego zadłużenia.
Wszystkie wymienione dokumenty powinny być przedstawione najpóźniej na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. Uwaga! W przypadku nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości, transakcja zakupu lub sprzedaży nie może się odbyć. Wszelkie braki i niejasności spowodują więc dodatkowe opóźnienia, a nawet mogą doprowadzić do rezygnacji z zakupu.
Ryzyka związane z zakupem lub sprzedażą nieruchomości
Z zakupem nieruchomości wiąże się wiele ryzyk prawnych i finansowych, z których należy zdawać sobie sprawę, zanim podpisze się umowę:
- ryzyko braku skutecznego nabycia prawa własności / ryzyko braku otrzymania ceny sprzedaży,
- ryzyko opóźnienia w przekazaniu nieruchomości / ryzyko opóźnienia w otrzymaniu ceny,
- ryzyko wad prawnych nieruchomości / ryzyko ponoszenia odpowiedzialności za wady prawne po sprzedaży nieruchomości,
- ryzyko nabycia nieruchomości obciążonej np. hipoteką,
- ryzyko związane z wadami nieruchomości (fizycznymi).
Powyższe ryzyka mogą skutkować poważnymi konsekwencjami, wobec czego warto być ich świadomym. Niekiedy w ferworze negocjacji ceny lub skupianiu się na praktycznych walorach nieruchomości aspekty prawne transakcji schodzą na dalszy plan, czego należy unikać.
Umowa sprzedaży nieruchomości
W przypadku podpisywania umowy sprzedaży nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Tutaj kluczową rolę odgrywa notariusz, który odpowiada za sporządzenie dokumentu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Obie strony powinny otrzymać umowę notarialną z odpowiednim wyprzedzeniem, aby sprawdzić poprawność danych osobowych i móc zapoznać ze poszczególnymi postanowieniami. Na tym etapie można skorzystać z doradztwa prawnego w celu weryfikacji umowy i wprowadzenia dodatkowych zapisów zabezpieczających interesy sprzedającego lub kupującego.
Jakie punkty powinny znaleźć się w umowie?
- szczegółowy opis nieruchomości (metraż, kondygnacja, lokalizacja),
- ustalona cena sprzedaży (wraz z informacją o wpłaconych zaliczkach i zadatkach),
- termin i forma płatności (przelew, gotówka),
- termin przekazania nieruchomości (oddanie kluczy, spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego),
- warunki odpowiedzialności za wady nieruchomości (m.in. wady ukryte, ochrona przed awariami wynikającymi z błędów wykonawczych, okres ponoszenia odpowiedzialności).
Podatki i opłaty
Transakcja zakupu lub sprzedaży nieruchomości wiąże się z koniecznością zapłaty podatków i uiszczenia stosownych opłat. Taki obowiązek dotyczy zarówno strony sprzedającej, jak i kupującej. To ważne, aby pokryć wszystkie wymagane koszty w ustalonych terminach, unikając równocześnie problemów urzędowych i finansowych.
Koszty ponoszone przez sprzedawcę to najczęściej podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19% oraz opłata za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Z kolei na kupującym ciąży obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% dla nieruchomości pochodzących z rynku wtórnego i pokrycia wszystkich kosztów notarialnych i sądowych. Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego zwalnia z obowiązku płacenia podatku PCC.
Podsumowanie
Każda transakcja dot. nieruchomości jest złożonym procesem, który wymaga odpowiedniego przygotowania prawnego. Tego rodzaju czynności są niezwykle stresujące oraz często budzą obawy i wątpliwości zarówno po stronie kupującej, jak i sprzedającej. Z uwagi na wartość transakcji opłaca się dopilnować aspektów prawnych, aby zminimalizować ryzyka i ograniczyć swą potencjalną odpowiedzialność. Nie musisz jednak działać samodzielnie. Kancelaria Adwokacka adw. Paweł Sanak świadczy usługi doradcze z zakresu prawa obrotu nieruchomościami. Sprawdź szczegóły oferty i umów się na konsultację z adwokatem. Skorzystaj z doradztwa prawnego i zabezpiecz swoje finanse oraz przyszłość!
